Bytové priestory, apartmány a nehnuteľnosti určené na bývanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú predmetom dane z príjmu a sú oslobodené z pohľadu DPH, avšak vstupujú do limitu pre povinnú registráciu k DPH prekročením sumy 49790 eur za ktorýchkoľvek 12 po sebe nasledujúcich mesiacov.

V praxi tak môžu nastať dve situácie, ktoré osobám alebo firmám skomlikujú život:

  • fyzická osoba neplatiteľ DPH prenajíma viac nehnuteľností, ale okrem prenájmu dosahuje príjmy aj z inej ekonomickej činnosti (napríklad ako autor či umelec) a presiahne 49 790 eur za ktorýchkoľvek 12 po sebe nasledujúcich mesiacov – je povinná sa registrovať ako platiteľ DPH, viesť evideniu DPH, podávať daňové priznania DPH, ale nikdy možne nebude môcť využiť benefity odpočtu DPH
  • firma alebo fyzická osoba podniakteľ, ktorá je platiteľom DPH a dodáva tovaty a služby v štandardnom režime DPH okrem tohto poskytuje oslobodený nájom – a z tohto titulu vznikne firme koeficient DPH, kvoli ktorému si nebude môcť odpočítať celú DPH tak ako doteraz

Predaj bytového priestoru alebo nehnuteľnosti určenej na predaj je od DPH oslobodený za určitých podmienok.

Nové nehnuteľnosti do 5 rokov od kolaudácie alebo uvedenia do používania prípade od zásadnej rekonštrukcie presahujúcej 40% ich účtovnej hodnoty aj po 5-tich rokoch od kolaudácie či uvedení do používania sú predmetom DPH – predaj novostavieb aleho zásadne zrekonštruovaných nehnuteľností na bývanie je predmetom DPH vždy – má zaťažiť developerov a predajcov nehnuteľnosti.

Staršie nehnuteľnosti určené na bývanie, ktoré neboli zásadnejšie zrekonštruované sú od DPH oslobodené. Pri ich predaji je potrebné vrátiť pomernú časť DPH, ak bola predtým odpočítané v poslednom mesiaci roka, v ktorom došlo k predaju nehnuteľnosti.

Aby to bolo zložitejšie, tak predaj oslobodených nehnuteľností, ktoré neboli evidované ako tovar na predaj vo firme, ale sa použili na podnikanie, tieto nevstúpia do koeficientu DPH, a ak sa jednalo o nehnuteľnosti, ktoré sa kúpili a predali ako tovar, a súčasne sú staršie a oslobodené od DPH, tak tieto to koeficientu vstúpia.

Ono celá táto story ohľadne nákupu, predaja a prenájmu nehnuteľností a prípadne ich výstavba nie je určená pre smrteľníkov, ale len pre tých, čo nešetria na účtovníkoch, daňových poradcoch a právnikoch. Väčšina ľudí si myslí, že však-to-len postavím alebo prenajmem. V skutočnosti je to ostro sledovaná oblasť zo strany daňových úradov a obsahuje kopu daňových výnimiek a stačí zmeniť jedno slovo alebo vymyslieť jeden kus papiera naviac a už to má daňové dopady.