Dodanie a nájom nehnuteľnosti určenej na bývanie v roku 2020 platiteľom DPH

Dodanie a nájom nehnuteľnosti určenej na bývanie v roku 2020 platiteľom DPH

Bytové priestory, apartmány a nehnuteľnosti určené na bývanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú predmetom dane z príjmu a sú oslobodené z pohľadu DPH, avšak vstupujú do limitu pre povinnú registráciu k DPH prekročením sumy 49790 eur za ktorýchkoľvek 12 po sebe nasledujúcich mesiacov.

V praxi tak môžu nastať dve situácie, ktoré osobám alebo firmám skomlikujú život:

  • fyzická osoba neplatiteľ DPH prenajíma viac nehnuteľností, ale okrem prenájmu dosahuje príjmy aj z inej ekonomickej činnosti (napríklad ako autor či umelec) a presiahne 49 790 eur za ktorýchkoľvek 12 po sebe nasledujúcich mesiacov – je povinná sa registrovať ako platiteľ DPH, viesť evideniu DPH, podávať daňové priznania DPH, ale nikdy možne nebude môcť využiť benefity odpočtu DPH
  • firma alebo fyzická osoba podniakteľ, ktorá je platiteľom DPH a dodáva tovaty a služby v štandardnom režime DPH okrem tohto poskytuje oslobodený nájom – a z tohto titulu vznikne firme koeficient DPH, kvoli ktorému si nebude môcť odpočítať celú DPH tak ako doteraz

Predaj bytového priestoru alebo nehnuteľnosti určenej na predaj je od DPH oslobodený za určitých podmienok.

Nové nehnuteľnosti do 5 rokov od kolaudácie alebo uvedenia do používania prípade od zásadnej rekonštrukcie presahujúcej 40% ich účtovnej hodnoty aj po 5-tich rokoch od kolaudácie či uvedení do používania sú predmetom DPH – predaj novostavieb aleho zásadne zrekonštruovaných nehnuteľností na bývanie je predmetom DPH vždy – má zaťažiť developerov a predajcov nehnuteľnosti.

Staršie nehnuteľnosti určené na bývanie, ktoré neboli zásadnejšie zrekonštruované sú od DPH oslobodené. Pri ich predaji je potrebné vrátiť pomernú časť DPH, ak bola predtým odpočítané v poslednom mesiaci roka, v ktorom došlo k predaju nehnuteľnosti.

Aby to bolo zložitejšie, tak predaj oslobodených nehnuteľností, ktoré neboli evidované ako tovar na predaj vo firme, ale sa použili na podnikanie, tieto nevstúpia do koeficientu DPH, a ak sa jednalo o nehnuteľnosti, ktoré sa kúpili a predali ako tovar, a súčasne sú staršie a oslobodené od DPH, tak tieto to koeficientu vstúpia.

Ono celá táto story ohľadne nákupu, predaja a prenájmu nehnuteľností a prípadne ich výstavba nie je určená pre smrteľníkov, ale len pre tých, čo nešetria na účtovníkoch, daňových poradcoch a právnikoch. Väčšina ľudí si myslí, že však-to-len postavím alebo prenajmem. V skutočnosti je to ostro sledovaná oblasť zo strany daňových úradov a obsahuje kopu daňových výnimiek a stačí zmeniť jedno slovo alebo vymyslieť jeden kus papiera naviac a už to má daňové dopady.

Tieto faktúry musíš zaplatiť do konca roka!

Tieto faktúry musíš zaplatiť do konca roka!


Ak chcete mať niektoré faktúry v daňovo uznateľných výdajoch roka 2020, musia byť uhradené do konca roka 2020. V minulosti to platilo pre živnostníkov (kde sa sleduje úhrada), ale už pár rokov  to platí aj pre firmy (právnické osoby). Samozrejme sa každý rok dopĺňajú nové a nové výnimky, aby to bolo pre podnikateľov „jednoduchšie“.

Ak tieto vybrané druhy faktúr uhradíte až po novom roku, tak sa prejavia v účtovníctve roku 2020 a v daňovom priznaní 2021.

Existencia tejto výnimky sa podnikateľom nepáči a komplikuje im život, ale nič sa s tým nedá robiť. Medzi účtovníctvom a daňovým priznaním je rozdiel a niektoré položky sa v daňovom priznaní nahrávajú až po dokončení účtovnej závierky a jej schválení zo strany konateľa.

To znamená, že v priebežných výsledkoch hospodárenia od účtovníkov sa nezobrazia a zmenia výšku dane „na poslednú chvíľu“.

Zhrnutie: tieto vybrané druhy faktúr zvýšia alebo znížia daňovú povinnosť nahor a nadol podľa toho, či ste v roku 2020 uhradili faktúru z 2019 alebo v roku 2021 uhradíte faktúru z 2020. Ako sa hovorí: No neber to!

Ako sa brániť voči tomu, aby sa Vám zmenil výsledok hospodárenia na poslednú chvíľu? Skontrolujte vystavenie a úhradu faktúr od týchto subjektov ešte pred Vianocami, lebo faktúry do decembra sa vystavujú do polovice januára, ale vtedy ich už budete mať uznateľné až v ďalšom roku. Ideálne je osloviť uvedených partnerov, či neevidujú neuhradeného faktúry voči Vám a či Vám nevedia FA do tohto roka vystaviť ešte v tomto roku. Urobiť to nemusíte, lebo daňová kontrola to nepovažuje za problém, nakoľko zákon to takto určil a teda posuny medzi rokmi sú normálne a akceptovateľné.

Najbežnejšie sú faktúry, ktoré sú daňovo uznateľné v roku úhrady sú od týchto subjektov:

  • účtovník
  • právnik a iné právne služby
  • poradenské služby široko definované a to aj vtedy ak sú nazvané inak (NACE 69.1, 69.2, 70.1, 70.22)
  • štúdie rôzneho druhu a služby, ktoré majú charakter štúdií a to aj vtedy ak sú nazvané inak
  • nájomné priestorov
  • energie viažuce sa k nájmu priestorov účtované priamo prenajímateľom (nie osobitne energetickou firmou)
  • iné druhy prenájmu široko definované a to aj vtedy ak sú nazvané inak
  • prieskum trhu – pozor takto postavená faktúra je riziková ako taká (DÚ spravidla neuzná)
  • sprostredkovanie predaja – pozor dôsledne sa sleduje poskytnutie a dôkazy o poskytnutí (DÚ uzná len ak musí)
  • sankčné úroky – nie bežné úroky
  • zmluvné pokuty – prísne posudzované (nie pokuta za správny delikt prekročenia rýchlosti)
  • poplatky z omeškania
  • licenčné poplatky – pasívne autorské odmeny za použitie diel a priemyselných práv (dôsledne skúmané)
  • služby uhradené do daňových rajov a nespolupracujúcich štátov z pohľadu výmeny daňových informácií (dôsledne skúmané)
  • sponzorské – zmluva o sponzorstve v športe (odôvodnená – rizikové)
  • reklama od občianskeho združenia (odôvodnená – rizikové)
  • daň z poistenia zaplatená poistníkom zahraničnej poisťovni (to je ten, ktorý si vec poisťuje u zahraničnej poisťovne)

Ak sa v roku 2020 vyhotovuje faktúra na služby dodané v roku 2021 a tieto sa uhradia ešte v roku 2020 – nie je takáto služba v 2020 ani účtovne ani daňovo výdavkom, ale uznáva sa v roku 2021 – a to z titulu uplatnenia základného princípu podvojného účtovníctva a to priznania nákladu a výnosu do roka, do ktorého reálne patria.

Ak zamestnanec zmení zdravotnú poisťovňu musíte to nahlásiť

Zmena zdravotnej poisťovne predstavuje pre zamestnávateľa povinnosť oznámiť to účtovníkovi. Ten nie je ani pátrač ani telepat a potrebuje túto informáciu dostať od konateľa. A samozrejme tomu to má nahlásiť zamestnanec.

Povedzme si aká je realita. Zistiť to musí konateľ a často musí pátrať. Ak sa zamestnanca spýtate, či menil zdravotnú poisťovňu. Tak sa dozviete, že … hmmm.

Čo si neurobíš sám, to nemáš. Šup ho sem to overiť na základe rodného čísla: https://www.portaludzs.sk/web/eportal/

Ako správne doručovať doklady účtovníkovi

Ktoré doklady od Vás účtovník potrebuje na mesačnej báze?

  • dochádzku ku mzdám
  • skeny dovoleniek, PN a priepustiek k lekárovi
  • bankové výpisy PDF, XML
  • denné závierky z eKasa
  • mesačné závierky VRP
  • príjmové doklady k úhrade faktúr v hotovosti alebo s eKasa/VRP ak sa hradila Vami vystavená faktúra
  • podklady od spoločnosti spracovávajúcej platby platobnou kartou
  • faktúry vystavené klientom
  • faktúry od dodávateľov
  • bločky
  • interné doklady ako poistné predpisy, cestovné náhrady a iné
  • faktúry od Google, Facebook a iné ktoré sťahujete zo zóny pre klienta alebo Vám chodia na email